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Etat des lieux de sortie : comment éviter les litiges
Etape obligatoire à la fin d’une location immobilière, l’état des lieux de sortie peut réserver de mauvaises surprises au propriétaire comme au locataire : logement dégradé, dépôt de garantie non restitué, etc. Tout ce qu’il faut savoir sur l’état des lieux de sortie pour éviter les litiges entre propriétaire et locataire.



Etat des lieux d’entrée et de sortie : comment est-il encadré ?


Etat des lieux location : que dit la loi Alur ?

La loi Alur (loi pour l’accès au logement et à un urbanisme rénové) du 24 mars 2014 renforce considérablement l’encadrement de l’état des lieux. Ainsi, l’état des lieux d’entrée et de sortie sont devenus obligatoires et ont une valeur juridique. Celui d’entrée doit être fait avant la signature du bail locatif et la remise des clefs. Celui de sortie est réalisé à la fin du bail ou du préavis de départ du locataire, avant la restitution des clefs.

La finalité de l’état des lieux est de prévenir les litiges pouvant survenir au moment de la restitution du bien loué. Ce document doit être signé par les deux parties.

Etat des lieux entrée et sortie : un document unique

Il est préférable d’utiliser un document unique pour les deux états des lieux (entrée et sortie) : ils seront plus faciles à comparer. Il est aussi possible d’utiliser deux documents distincts ayant la même présentation.

La grille de vétusté et état des lieux : un document nécessaire :


La vétusté de l’habitation et de ses équipements est désormais prise en compte par l’établissement d’une grille de vétusté. Cette grille détermine la durée de vie de chaque élément constitutif du logement mis en location : plomberie, chauffage, réseau électrique, robinetterie, menuiseries, peinture, revêtements, parquet, carrelage, moquette, etc. Un taux d’usure annuel est appliqué pour chaque élément, mais aussi pour chaque équipement ménager. Cette grille permet au propriétaire d’estimer objectivement si son bien lui est restitué dans son état d’usage ou s’il a subi une dégradation.

A titre d’exemple, on estime à 7 ans la durée de vie des peintures, papiers peints, moquettes. La grille de vétusté reste néanmoins facultative. Elle doit être annexée à l’état des lieux.

Etat des lieux location : Le dépôt de garantie ou caution

Le dépôt de garantie doit être versé par le locataire à l’issue de l’état des lieux d’entrée. Il servira à couvrir la réparation des éventuelles dégradations survenues pendant la location. Il devra être rendu dans son intégralité au locataire si aucune dégradation n’a été constatée.

Le délai de restitution du dépôt de garantie est d’un mois pour les baux signés depuis le 27 mars 2014 ; il reste de deux mois pour ceux signés avant. En revanche, si des réparations sont nécessaires, le propriétaire dispose de deux mois pour restituer la caution, déduction faite du montant des réparations.

Absence d’état des lieux : quelles responsabilités pour le locataire et le propriétaire ?

Par défaut, en l’absence d’état des lieux d’entrée, le locataire est considéré avoir reçu le logement en bon état. Conséquence : le propriétaire pourra lui imputer toute dégradation constatée lors de l’état des lieux de sortie.

Mais si c’est le propriétaire qui refuse expressément de faire l’état des lieux d’entrée, il devra prouver que les éventuelles dégradations constatées lors de l’état des lieux de sortie ont été causées par le locataire.

Etat des lieux de sortie et locataire : nos conseils pour éviter les litiges avec le propriétaire


Eviter la contestation de l’état des lieux de sortie

Pour éviter d’être en désaccord avec le propriétaire au moment de l’état des lieux de sortie, soyez très scrupuleux pendant l’état des lieux d’entrée :

- Passez en revue, pièce par pièce, tous les éléments de l’habitation (y compris les placards, cheminées, robinetterie, etc) en précisant leur état dans le détail.
- Indiquez l’état de fonctionnement des équipements (radiateurs, lumières, interrupteurs, prises, plaques chauffantes, etc).
- Prenez des photos montrant l’état de chaque pièce et de ses équipements. Ces photos doivent être datées et validées par les deux parties après l’état des lieux d’entrée. Elles vous serviront de preuve en cas de contestation.
- Demandez à modifier l’état des lieux d’entrée si peu après sa signature vous constatez des fuites, dégradations, mauvais fonctionnements d’équipements, etc. Vous avez 10 jours pour faire votre demande au propriétaire. Pour les appareils de chauffage, vous avez jusqu’au 1er mois de chauffe pour ajouter la modification sur l’état des lieux.

Retenues de caution pour trous dans les murs ou autres motifs : quelques règles à respecter pour les éviter

. Demandez l’accord du propriétaire avant de vous lancer dans des transformations importantes : création de placards, abattement d’une cloison, pose d’un parquet, etc. Sans son aval, le propriétaire est en droit de vous demander de lui restituer son bien dans son état initial. Il peut aussi décider de conserver les aménagements que vous avez apportés sans vous indemniser pour leur valeur ajoutée.

. Rendez le logement dans un parfait état d’entretien. Pensez à effectuer les petites réparations qui sont à la charge du locataire : changez les joints de robinet et ampoules grillées, rebouchez au mastic les trous dans les murs, lessivez les murs salis, remplacez les vitres cassées, etc. En revanche, ne vous tracassez pas pour la moquette usée ou un mur défraichi : vous devez restituer le logement dans son état d’usage, pas dans son état neuf !

. Procédez à vos frais à une remise en état du logement : mur abimé, papier peint arraché, moquette brûlée, dégâts causés par votre animal domestique... Vous devez procéder à une remise en état complète s’il s’agit de détériorations de votre fait. Sinon, le propriétaire ne se privera pas de déduire du dépôt de garantie les sommes dépensées pour les réparations. Et vous risquez de perdre gros s’il a choisi des artisans qui monnaient cher leurs services ! Si vous ne remplacez pas à l’identique des éléments dégradés, il est plus prudent de recueillir l’accord du propriétaire.

. Soyez très attentifs aux termes employés par le propriétaire (ou le bailleur) lors de la rédaction de l’état des lieux de sortie. Ainsi les termes « marques au mur », « peinture abimée », « déchirure » engagent votre responsabilité. Attention aux mauvaises surprises lors de la restitution de la caution !

Etat des lieux et propriétaire : nos conseils pour éviter les litiges avec le locataire


. Assurez le gros entretien qui vous incombe tout au long de la durée de la location : ballon d’eau chaude, chauffe-eau, chaudière, radiateur ou tout autre équipement défectueux à remplacer ; mur insalubre, peinture cloquée, parquet gondolé à remettre en état suite à un dégât des eaux, etc.

. Etablissez une grille de vétusté pour tous les éléments constituant le logement et pour les appareils ménagers.

Contestation au moment de l’état des lieux de sortie : comment régler le litige


Que vous soyez le propriétaire ou le locataire, vous ne devez pas signer l’état des lieux de sortie si vous contestez ce qui est indiqué dessus. En effet, dès l’instant où vous le signez, vous approuvez tout ce qu’il contient. Or, c’est ce document qui conditionne la restitution du dépôt de garantie...

L’arrangement à l’amiable

En cas de litige entre un propriétaire et un locataire, il est toujours préférable d’essayer de trouver une solution amiable car c’est ce qu’il y a de plus rapide et de plus efficace pour régler le différend.

Vous devez envoyer en recommandé avec A/R une lettre de contestation de l’état des lieux à la partie adverse. Dans ce courrier, listez et détaillez tous les éléments de désaccord. Joignez les éléments de preuve (photos, factures) permettant d’étayer vos propos. Télécharger un modèle de lettre de contestation par le locataire.

Faire appel à un huissier de justice peut aussi vous aider à prouver votre bonne foi : il procédera à un état des lieux du logement et dressera un procès-verbal. Si c’est le locataire qui conteste l’état des lieux, les frais d’huissier sont partagés à égalité entre locataire et propriétaire. Si c’est le propriétaire, il devra en assumer seul le coût.

La contestation de l’état des lieux par le locataire reste le cas le plus fréquent. Celui-ci doit demander au propriétaire l’établissement d’un second état des lieux sous un délai de trente jours. Il doit également lui faire part de son intention de saisir le Tribunal d’Instance en cas de refus ou de non-réponse.

La conciliation

Si aucune solution n’est trouvée, vous pouvez engager une procédure de conciliation. Vous pouvez saisir successivement la Commission Départementale de Conciliation dont dépend le logement, puis un conciliateur de justice.

La Commission Départementale comme le conciliateur de justice ont des pouvoirs limités : ils offrent essentiellement un cadre de discussion aux deux parties. Si un accord est trouvé, un document ayant valeur de contrat est signé par les deux parties.

L’action en justice

Si la conciliation a échoué, vous devez alors entamer une procédure judiciaire en saisissant le Tribunal d’Instance dont dépend le logement loué. Sachez toutefois que c’est une procédure longue qui peut s’avérer coûteuse à cause des frais d’avocat et de procédure.

La Protection Juridique

Propriétaire de mauvaise foi, locataire négligent... Pour obtenir gain de cause, il est souvent plus prudent de se faire accompagner par des professionnels. En souscrivant un contrat de Protection Juridique avant la signature du bail, vous bénéficierez de l’expertise de juristes spécialisés dans la résolution de ce type de litige.

Ainsi, avec le contrat AvoCotés Protection Juridique, vous êtes conseillé par des juristes qui défendront vos intérêts en cas de litige. Et si vous devez aller en justice, soyez rassuré : vos frais d’avocat et de procédure seront pris en charge jusqu’à 50 000 € (dans les limites fixées au contrat).

Si vous êtes propriétaire, pensez bien à souscrire l’option « Biens donnés en location » pour chacun de vos biens mis en location.

Le contrat AvoCotés Protection Juridique vous garantit une assistance juridique pour résoudre les nombreux litiges auxquels vous pouvez être confronté dans votre vie quotidienne. Vous souhaitez en savoir plus sur les avantages de ce contrat ? Nos conseillers sont à votre disposition, appelez-les gratuitement ou faites-vous rappeler.

Lire aussi :
« Etat des lieux : 4 conseils pour éviter les litiges entre propriétaire et locataire »

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