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Economique, conviviale, rassurante, la colocation séduit de plus en plus d’étudiants, de jeunes actifs et de seniors. Mais la colocation peut exposer les colocataires à des conflits : litiges entre colocataires ou litiges entre les colocataires et le propriétaire. Quels sont les droits et obligations des colocataires ? Comment sont les litiges les plus fréquents et comment les résoudre ?


Conflits entre colocataires

Le plus souvent une colocation rassemble sous le même toit
de parfaits inconnus avec des personnalités et des modes de vie bien différents. A l’usage, la vie en communauté peut générer des frictions voire de véritables conflits entre colocataires.



Quelles sont les causes les plus fréquentes de conflits entre colocataires ?

La cause la plus fréquente de conflits entre colocataires concerne les aspects financiers de la colocation : règlement de la caution, du loyer, des charges locatives, de la taxe d’habitation, de l’assurance habitation mais aussi abonnement Internet, pot commun pour les courses, etc. D’abord, la répartition des charges doit absolument être équitable entre les colocataires. Ensuite chaque colocataire doit payer sa quote-part quand elle est due s’il ne veut pas se mettre à dos tous les autres.

Le fonctionnement de la colocation peut aussi s’avérer conflictuel : le colocataire qui ne nettoie jamais la salle de bain ou laisse traîner sa vaisselle sale ; celui qui vide le frigo sans remplacer ce qu’il a utilisé ; celui qui rentre tard le soir et met sa musique trop fort ; ou encore celui qui héberge trop souvent des amis dans sa chambre…


Comment éviter les conflits entre colocataires ?

Avant de vous lancer tête baissée dans une colocation avec des inconnus, il est indispensable de tester votre compatibilité avec les autres colocataires. Prenez le temps de les rencontrer, posez-leur des questions sur leurs habitudes, leur mode de vie ou même leurs valeurs. Par exemple, si vous avez besoin de beaucoup de sommeil, il n’est pas conseillé d’habiter avec des colocataires aimant faire la fête jusqu’au bout de la nuit.

Etablissez entre vous un règlement intérieur (ou règlement de colocation) précisant les règles de vie en communauté : droit de recevoir ou d’héberger amis et conjoint, organisation du réfrigérateur, règles d’hygiène, ménage, usage de la salle de bain, organisation des dîners et soirées, etc. Et si en situation de conflit une solution n’est pas trouvée grâce au règlement, votez à la majorité pour prendre une décision commune.


Comment résoudre les conflits entre colocataires ?

Avec un règlement de colocation, la plupart des problèmes entre colocataires devraient se résoudre. Si le conflit s’envenime et que vous n’arrivez pas à le résoudre, il est possible de le résoudre à l’amiable en faisant appel à un conciliateur de justice ou à un médiateur de justice.

Le conciliateur de justice est un auxiliaire de justice bénévole intervenant en cas de litige avec un particulier ou une entreprise. Son rôle est de concilier les positions divergentes afin d’aboutir à un accord à l’amiable.
Pour connaître le conciliateur le plus proche de chez vous, renseignez-vous auprès de votre mairie ou du tribunal d’instance. C’est une solution simple, gratuite et rapide.

Si la conciliation n’aboutit pas, le juge du tribunal d’instance peut proposer l’intervention d’un médiateur de justice pour résoudre le différent (ce qui évite d’aller au procès). C’est un professionnel expérimenté nommé par le juge. Sa rémunération est partagée entre les parties et fixée par le juge à l’issue de la médiation.

Si un accord n’a toujours pas été trouvé, vous n’aurez plus d’autre solution que la procédure judicaire.


Conflits entre colocataires et propriétaires  

Les relations entre colocataires et propriétaire peuvent également s’avérer problématiques. Aujourd’hui, la pratique de la colocation est clairement définie par la loi Alur (6 juillet 1989) : « La colocation est définie comme la location d’un même logement par plusieurs locataires, constituant leur résidence principale et formalisée par la conclusion d’un contrat unique ou de plusieurs contrats entre les locataires et les bailleurs.»


Quelles sont les principales sources de litiges entre colocataires et propriétaires ?

Les sources de conflits entre propriétaires et colocataires sont les mêmes que dans un bail classique entre un propriétaire et un locataire :

. Le non respect des obligations issues du bail : non paiement du loyer, des charges locatives, du dépôt de garantie, absence de souscription à une assurance habitation.
. Les dégradations du bien mis en location.
. La rupture abusive du bail.
. La révision du loyer en cours de bail.
. Le non respect du préavis lors de la résiliation du bail.
. Le non respect des critères de décence pour le logement (dimension minimale, confort, matériaux sains, installations de gaz et d’électricité sécurisées).
. Les conditions et le délai de restitution du dépôt de garantie.

La situation est toutefois plus compliquée dans le cadre d’une colocation. En effet, les litiges avec le propriétaire peuvent découler de conflits entre les colocataires :
. Désaccord des colocataires vis-à-vis des demandes du propriétaire ;
. Dégâts causés par un colocataire ;
. Défaut de paiement d’un des colocataires.


⇒ Lire également : Litiges avec une location saisonnière


Prévenir les risques de litiges avec les propriétaires

Propriétaires et colocataires ont tout intérêt à partir sur de bonnes bases pour éviter les conflits entre eux. Deux documents approuvés et signés par les deux parties vont permettre d’éviter bon nombre de litiges : le contrat de bail et l’état des lieux.

L’établissement d’un contrat de bail entre propriétaire et colocataires est obligatoire. Ce contrat est d’autant plus utile qu’il définit les obligations à respecter par chacune des parties.

Le bail doit indiquer :
. la durée du bail (d’un an minimum pour une habitation meublée, trois ans pour une habitation non-meublée) ;
. le montant du loyer hors charges et le montant du dépôt de garantie (ou caution) ;
. les obligations du bailleur et des colocataires ;
. le préavis à effectuer en cas de rupture du contrat (un mois minimum pour un meublé, 3 mois pour un non-meublé)
. la clause de solidarité (facultatif).

Concernant le bien en lui-même, le bail précise :
. la surface habitable ;
. la description des lieux et leurs usages ;
. les équipements privatifs et les accessoires ;

Il existe deux types de baux pour la colocation : le bail unique (ou bail collectif) et le bail individuel.

Dans le cas du bail unique, le contrat est signé par tous les locataires. Ils disposent des mêmes droits et des mêmes obligations. Presque tous les contrats de bail unique comportent une clause de solidarité : chaque colocataire est considéré responsable des obligations du bail, et en premier lieu le paiement du loyer et des charges. Si l’un des colocataires ne paie pas sa quote-part du loyer, le propriétaire peut se retourner contre les autres colocataires pour obtenir les arriérés de loyer. Charge à eux ensuite de faire pression sur le mauvais payeur pour récupérer leur argent - celui-ci aura tout intérêt à les rembourser s’il ne veut pas vivre un enfer dans la colocation !

Dans le cas du bail individuel, chaque colocataire est signataire de son bail : il a la jouissance exclusive de sa chambre et la jouissance partagée des pièces communes (cuisine, salle de bain, etc). Attention : si un colocataire quitte son logement avant la fin du bail, il ne récupérera sa part du dépôt de garantie qu’à la fin du bail.

Grâce à la clause de solidarité, le choix d’un bail unique sera plus avantageux pour le propriétaire car il lui offre plus de garanties pour l’encaissement de son loyer. S’il est plus fastidieux à mettre en place, le bail individuel permet de gérer avec plus de facilité les entrées et sorties des colocataires.

Enfin, quel que soit le type de bail que vous signez, vérifiez bien qu’il ne contienne pas de clause abusive ou léonine (qui avantage l’une des deux parties). A titre d’exemple, imposer aux colocataires le prélèvement automatique comme mode de paiement du loyer ou interdire la présence d’un animal domestique dans le logement sont des clauses abusives.

L’état des lieux d’entrée et de sortie sont également très importants pour pouvoir récupérer votre dépôt de garantie. Vous devez les effectuer avec la plus grande précision pour éviter qu’on ne vous impute des dégradations qui ne seraient pas de votre fait. Tous les colocataires doivent être présents au moment de l’état des lieux et le signer. Chaque colocataire doit d’ailleurs en conserver un exemplaire.


⇒ Lire également : Etat des lieux : 4 conseils pour éviter les litiges entre propriétaire et locataire


Que faire en cas de litiges avec votre propriétaire ?

Le règlement du litige à l’amiable avec le propriétaire

Pour régler un problème avec un propriétaire, privilégiez d’abord le dialogue avec lui. Choisissez le colocataire le plus doué en négociation pour mener sereinement la discussion…

En cas d’échec, adressez au propriétaire un courrier en recommandé avec AR en exposant les faits et les arguments dont vous disposez (factures, photos, articles de loi). Si vous êtes dans votre bon droit, votre courrier pourra le faire réfléchir à deux fois. Et cet écrit vous sera utile si vous devez recourir à la justice.

Si votre lettre recommandée reste sans réponse, faites appel à un conciliateur de justice (comme pour les litiges entre colocataires) ou à la commission départementale de conciliation (CDC). Cette commission est compétente pour la plupart des litiges locatifs : loyers, charges, réparations, ameublement, préavis de départ. Vous devez saisir la CDC dont dépend votre habitation par lettre recommandée avec AR. Recherchez votre CDC ici.


Le recours à la justice

Malgré toutes vos tentatives, rien n’a abouti : il ne vous reste plus qu’à saisir la justice en vous adressant au tribunal d’Instance. Deux procédures existent :
. La déclaration au greffe : cette procédure simplifiée est réservée aux litiges inférieurs à 4.000 €.
. L’assignation : un huissier de justice avertira la partie adverse du lieu, de la date et de l’heure du procès.


La résolution de litiges grâce à la Protection Juridique

Pour résoudre vos problèmes locatifs avec un propriétaire comme pour solutionner les nombreux litiges de la vie quotidienne (voisinage, factures, banque, Internet, etc), il existe une solution à la fois économique et efficace : la garantie Protection Juridique.

Avec ce type de contrat, des juristes spécialisés prennent en main votre dossier et défendent vos intérêts. En cas de procès, vos frais d’avocat sont également pris en charge (dans les conditions et limites prévues au contrat).  

N’attendez pas d’être en situation de conflit pour vous assurer ! Seuls les litiges survenant après la prise d’effet du contrat sont traités.

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